人民日報房地產去庫存成為“國傢任務”

人民日報:房地產去庫存成為“國傢任務”

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中央經濟工作會議

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去庫存 戶籍改革 降房價

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會議的政策含金量

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會議確定明年工作五大任務

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原標題:去庫存成為“國傢任務”(中央經濟工作會議精神解讀③)

  今年中央經濟工作會議上,化解房地產庫存成為明年結構性改革五大任務之一。樓市庫存究竟有多大,究竟該如何化解?

  樓市庫存壓力有多大

  期房需要4.5年來消化

  國傢統計局數據顯示,截至11月末,我國商品房待售面積69637萬平方米,比10月末增加1004萬平方米。即便庫存仍在增加,今年前11月,我國還新開工房屋140569萬平方米。這意味著新房仍將源源不斷湧向市場。

  社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛算瞭一筆賬,截至今年底,我國商品住房總庫存預計達到39.96億平方米。其中現房庫存約4.26億平方米,去化 周期23個月;期房庫存約35.7億平方米,需要4.5年來消化。“今年中國樓市呈現的特點與過去十年間供不應求的局面完全不同。”

  受 庫存壓力的影響,今年以來,房地產投資同比增幅持續放緩和快速下滑。“今年房地產住宅投資同比增幅持續下滑,已快接近2009年2月的歷史最低值。”倪鵬 飛說,房地產投資下降直接拖累經濟增長,初步測算,今年前三季度,房地產投資對經濟增長的直接貢獻率已降到隻有0.04個百分點,創下2000年以來的新 低,幾乎要落入負增長貢獻軌道。

  實際上,今年以來,中央出臺的有利於穩定樓市的調控政策不少。今年“330新政”後,在降低房貸首付比 例、購房滿2年免征營業稅等優惠政策的支持下,我國房地產銷售面積增速已經從1至2月的-16.3%,逐步回暖,最終使去年底至今年的商品房銷售增速呈現 出對勾型反轉。

  然而,受不動產特點的局限,樓市回暖程度並不一致,壓力分化是今年樓市最突出的特點。分區域看,1—11月份,東部地區 商品房銷售面積同比增長9.6%,增速比1—10月份提高0.3個百分點;而西部地區商品房銷售面積同比增長3.8%,增速回落0.1個百分點。分城市 看,庫存壓力更非“全國一盤棋”。在社科院財經戰略研究院博士李超看來,過去幾年住房需求的“同跌同漲”的局面,在2015年終結,樓市進入瞭一個全面大 分化時期:一線城市和人口基本面較好的二線城市,住房需求持續高漲,總體上呈現“量穩價增”的局面;其它二線城市和部分三線城市從規模擴張轉為結構優化, 總體步入“量減價穩”階段,有一定的庫存壓力;部分三線城市和四線城市需求總體乏力,“有量無價”,庫存壓力大。

  去庫存如何發力

  遠近結合,供求雙向發力

  “三四線城市庫存壓力依然很大,可見單純依靠宏觀政策,已經難以刺激需求,更難達到綜合目標。”倪鵬飛說。

  正是基於目前的樓市特點與人口特征,今年中央經濟工作會議為樓市去庫存開出的藥方更加突出改革紅利,按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求,通過加快農民工市民化,擴大有效需求,打通供需通道,消化庫存,穩定房地產市場。

  “樓市去庫存要近期與遠期統籌結合,供給與需求雙向發力,多措並舉。制度性變革有利於解決房地產中長期需求問題,而短期看,去庫存還是要在庫存壓力大的城市減少甚至限制新的供應,並鼓勵開發商降價出清。”國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲說。

  倪鵬飛也認為,去庫存需要雙向發力。供給端要做減法,減少庫存高的城市和區位的新房開工規模;通過企業並購重組等形式減少項目爛尾。需求端則要做加法。 “打通保障房與商品房的供給渠道,如果棚改可以從商品住房市場購買項目,則5年可以消化庫存15億平方米。此外,還可以探索共有產權住房制度,形成針對農 民工等中低收入人群、按照商品住房產權分期累計讓渡的購房支付機制。”

  目前庫存壓力主要集中在三四線城市,而這些城市去庫存不能僅依賴 住房政策,還需要產業支持。“不解決三四線城市的人口流出問題,房地產政策效果有限。”中原地產首席分析師張大偉認為,產業是支撐城市人口集聚的關鍵因 素,提高三四線城市的就業吸引力才是解決樓市庫存的重要出路。

  去庫存面臨哪些挑戰

  切忌“一刀切”,過剩城市需嚴把土地閘門

  有人質疑,此次中央經濟工作會議提出“要取消過時的限制性措施”,是不是意味著北京、上海、廣州也可以全面放開限購瞭。對此,張大偉分析,全國唯一還在 執行的限制性政策隻有貸款套數的限制和一線城市的限購。考慮一線樓市現狀和防范系統性風險,取消僅剩的這兩條限制性措施的空間並不大。

  也有人提出,“鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房,成為租賃市場的房源提供者,鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業”,引入社會資本去庫存是此次“藥方”的一大亮點。不過,不少專傢認為,這對化解三四線城市庫存的作用有限。

  “發展住房租賃市場有利於完善滿足多層次需求的住房供應體系,不過引入機構投資者還需要看配套扶持政策是否落地。”任興洲認為,目前一二線城市的租賃需 求比較旺盛,但是庫存壓力不大,因此房價較高,導致機構投資者進入市場的資金壓力很大,如果沒有融資、稅收等方面的扶持政策,很難盈利。反觀三四線城市, 雖然庫存較高,但租賃需求不旺,現有市場基本沒有太大缺口,機構投資者未必有投資意願。

  既然樓市分化加劇,去庫存也切忌“一刀切”。 “每個城市得的病不一樣,也不能吃一樣的藥,一定要因城施策。”任興洲分析,今年“330新政”後,一線城市和部分熱點二線城市的住房需求釋放較快,目前 庫存正常。而三四線城市的庫存仍在持續增加。“這種情況下,三四線城市的地方政府一定要忍住固定資產投資下降的短痛,尊重市場的調整周期,嚴把土地供應的 閘門,決不能再給市場釋放壓力。”

來源:人民日報

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